Земля, деньги и проекты RBI
Строго говоря, это было не интервью, а скорее круглый стол с несколькими представителями компании, но Restate публикует наиболее подробно ответы на вопросы в рамках традиционной беседы с Эдуардом Тиктинским, чья позиция по ключевым вопросам развития рынка будет интересна большинству читателей. Как вы оцениваете текущий спрос и предложение на рынке недвижимости? В прошлом году было запущено порядка 1 млн 600 тысяч квадратных метров жилья, в этом году 240 тысяч – за истекшие 7 месяцев. За весь год эта цифра, по нашим прогнозам, составит порядка 400 квадратных метров – и это против прошлогодних 1 млн 600. Если же говорить о спросе, в прошлом году у нас он был на уровне 1 млн 300 квадратных метров, а в этом году мы его консервативно оцениваем в 900 тысяч квадратных метров. Порядка 500 тысяч метров уже куплено в 2009 году. Простая арифметика говорит нам о том, что соотношение спроса и предложения поколебалось почти на 260 тысяч квадратных метров в сторону большей потребности. Соотношение это меняется не в сторону предложения, и тенденция эта будет продолжаться. У большинства компаний нет денег на запуск новых проектов. Те деньги, которые есть от продаж, идут в текущие стройки – те, что отличаются высокой степенью готовности. Если у компании нет денег, у нее их в ближайшие полгода и не появится. Иллюзии насчет доброго банка, который раньше денег не давал, а теперь вдруг даст, беспочвенны. Устойчивых, надежных компаний, которым банки и так дают денег, очень мало, а те компании, по которым у банков есть вопросы, денег как не получали, так и не получат, это очевидно. Поэтому перспективы запуска новых проектов не столь радужны. Если говорить в целом о рынке, он стабилизировался. Мы имеем стабильные цены и стабильный спрос. Я бы его оценил в 75% от 2007-начала 2008 года. Много ли у компании RBI долгов? У нас кредитная масса уменьшилась. На сегодняшний день весь объем долгов составляет 32 млн долларов. Часть в рублях, часть в долларах, порядка 20 млн у нас на счетах. Чистого долг на сегодня всего 10-12 млн, и для компании такого размера как RBI это совсем не много, практически ноль. Да, у нас открытая кредитная линия со Сбербанком на 4 года, но сегодня продажи идут таким темпом, что этот кредит мы не вычерпываем. Из него мы использовали только 10-15 млн. Ставка на сегодня не пересмотрена, она составляет 19%: есть планы обсудить это с руководством банка. Ведь Сбербанк – жесткая иерархическая структура, распоряжения спускаются сверху. С недели на неделю нам обещают понижение ставки, хотя мы не торопимся, деньги у нас есть. Через месяц или через два – не важно, но мы уверены, что ставка будет меньше. Как вы идете по сравнению с вашим кризисным бюджетом? По сравнению с ожиданиями октября-декабря спрос оценивается на уровне 120% (это от того объема продаж, который запланирован в нашем кризисном бюджете 2009 года). Люди покупают достаточно ритмично. Мы очень много для этого сделали: в частности, с началом кризиса приняли решение уйти из премиальной ниши и встать жестко в рынок – продаем по тем же ценам, что и локальные конкуренты. Мы запустили квартиры с отделкой: теперь четверть квартир покупаются с отделкой. Четверть квартир покупаются по ипотеке. Однако наше исследование говорит о том, что большое количество людей еще ждет каких-то треволнений на рынке. Кто-то ждет второй волны кризиса, кто-то надеется, что цены еще будут падать. Это говорит нам о том, что существует большой отложенный спрос. Он начнет реализовываться по нашим прогнозам в октябре-ноябре текущего года. Мы не ожидаем каких-то общеэкономических потрясений, которые подвинули бы основные экономические пропорции (отношение рубля к доллару, уровень цен на нефть и др.) Отложенный спрос формируют люди, у которых накопления в основном в долларах, и их положение явно улучшилось по сравнению с ситуацией годовой давности: теперь они могут себе позволить в полтора раза больше жилплощади, чем год назад. Каковы долговременные последствия кризиса для рынка недвижимости? Впереди достаточно существенный передел рынка. Мы еще, собственно, ничего и не видели. Компании находятся в совершенно разной экономической ситуации: в Петербурге это более скрыто, чем в столице. Есть случаи, когда компании уже не могут проценты по кредиту платить. Есть тяжелые ситуации, их не мало. Наш прогноз таков: будут меняться собственники компаний, собственники земли. Но при этом ситуация находится под очень жестким контролем правительства города. Любые флуктуации, которые затронут собственников и банки, не затронут дольщиков. Банки на сегодняшний день не понимают, не хотят понимать, что те активы, которые сегодня у них есть – принципиально другого качества, чем им было представлено. Это связано с двумя вещами: цены изменились (актив стал стоить дешевле) и с учетом градостроительного согласования те данные, которые представлены банкам, они не соответствуют действительности. Впереди нас ждет переосмысление и прозрение банков на эту тему. Ну и цена земли, как следствие, не стабилизировалась. Люди психологически не готовы продавать ниже себестоимости: если они потратили 100 рублей, они не могут себе позволить продать за 99 рублей, нет здравого отношения к рискам в этой сфере. Передел рынка продлится год-полтора, истории эти будут публичными для бизнес-сообщества, но людей они не затронут. Какая доля рынка компаний подвергнется переделу? От 40-до 60% - это та доля рынка, которая поменяет своих владельцев. Надежные компании будут участвовать в этом празднике жизни и наращивать активы. Сделки будут и с деньгами, и без денег. Будут сделки с акциями, будут сложные структурные сделки, и банки станут активными игроками на этом рынке. Вы видите, что происходит в Москве: компании там сильно перекредитованы, и налицо публичные разбирательства. Когда у вас миллиард долга в длительной перспективе и 250 млн в краткосрочной, и этот долг куплен недружественной структурой, а вы в свою очередь не смогли продать ни одного метра - это ситуация понятна, и место такого игрока на рынке вполне очевидно. Московский рынок я не так хорошо знаю, но могу предполагать, что произойдет передел рынка в объеме порядка 80%. В Петербурге ситуация не достигнет такого масштаба, но развитие пойдет в том же направлении. Если предположить, что банки получат за долги доли в строительных компаниях или некие отдельные проекты. Возможно ли, чтобы такая перспективы была им интересна? И что произойдет дальше? У банков, несмотря на кризис, до сих пор нет понимания, что это очень высокопрофессиональный бизнес. Я на днях встречался с одним банкиром, и он мне говорит: «Да нет вообще такой профессии – девелопер…» Я ему: «Как же так, вот я 16 лет работаю, я девелопер. Я есть, а профессии нет, как же так?» В ответ – рассуждения незрелые, мол, все это можно сделать своими силами, и таково понимание вопроса у многих банков. Потребуется значительное время, чтобы в банках поняли, как ценен интеллект и уровень команды, которая способна сделать из куска земли конфетку. Они сейчас считают, что люди должны это делать за три копейки, практически забесплатно. А ведь самое главное – то, что будет заложено до начала стройки. Я так объяснял банкиру: «Тебе нужно сделать проект. По нему куча вопросов: градостроительные ограничения, отклонения по высоте, по зелени, по отступам… У тебя есть две альтернативы. Либо ты заложишь риски, которые ты не в состоянии оценить в силу своего непрофессионализма, отклонишься по ряду параметров, спроектируешь объект, а тебя пнут, и ты пойдешь с самого начала. Ты потеряешь на проекте миллионы. Либо другая альтернатива: если ты консерватор, ты заложишь все по нормативам, не затрагивая «условно-разрешенные» отклонения, которые требуют отдельных согласований. И тогда ты теряешь 30-40% метража: это стоит десятки миллионов долларов. А есть девелопер, который с тебя все риски не снимет, но даст тебе наиболее оптимальное решение». И это решение стоит достаточно дорого: понадобится время, чтобы это осознать. Надо ожидать, что проекты, развиваемые непрофессиональными участниками рынка, без привлечения профессиональных девелоперов, будут запускаться медленно. Записала Елена Горелкина, Restate.ru Информация по компании RBI, также озвученная на мероприятии О рынке земли В отличие от рынка продажи квартир, где цены достигли «дна», ситуация с ценами на землю еще далека от нижней точки. По словам вице-президента Холдинга RBI Николая Князева, существенно подешевели земли сельхозназначения, однако цены на земельные участки в черте города скорректировались не сильно. По его словам, владельцы земельных участков, купившие их по завышенным ценам год-два назад, сейчас психологически не готовы зафиксировать убытки и продавать землю с дисконтом. Безусловно, объем предложения земли значительно увеличился, вместе с тем, участки, которые не вызывают сомнений с точки зрения интереса и ликвидности. все также редкость на рынке. Одна из отличительных черт рынка земли-2009 – увеличение объема предложения под коммерческую застройку с одновременным уменьшением спроса на нее. В скором времени активными игроками на рынке земли станут банки – держатели большого количества залоговых земельных активов. Безусловно, банкам сложно разобраться со всеми нюансами проекта, поэтому для переоценки активов и фиксации их текущей рыночной стоимости им придется прибегать к помощи профессиональных девелоперов. О бюджете RBI на земельные приобретения Холдинг RBI заинтересован в пополнении своего земельного банка (текущий объем – 42 га, в стадии проектирования и строительства находится более 412 тыс. кв.м). Как заявил на встрече президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский, «наш бюджет на покупку земли в 2009-2010 гг. составляет 100 млн. долларов. Нам интересны небольшие участки под массовую жилую застройку, за которые мы готовы платить по 150 дол. на кв.м. будущих улучшений. Именно такая стоимость, на наш взгляд, адекватна для сегодняшнего рынка. Также мы рассматриваем и земельные участки под элитное строительство». По словам вице-президента RBI Н.Князева, находясь в постоянном поиске ликвидной земли, только за 8 месяцев этого года специалисты Холдинга рассмотрели более 1000 земельных участков, из которых по 400 был проведен детальный анализ и расчет, в зоне интереса компании на данный момент находится порядка 15 адресов (начаты/идут переговоры, детальный анализ). О кредитной нагрузке и финансовой стратегии RBI В начале года кредитная нагрузка RBI составляла около 52 млн. дол., сроки погашения были распределены равномерно на 2010-2011 гг. В течение 2009 г. компания проводила работу по оптимизации кредитного портфеля. Одна из основных текущих задач - замещение валютных кредитов (составляли до 80 %) рублевыми средствами. «Часть кредитов мы погасили досрочно, - сообщил журналистам Э.Тиктинский, - и сейчас долговая нагрузка компании составляет 10-12 млн. дол. (основные банки-партнеры Холдинга - Северо-Западный Банк Сбербанка РФ и Банк Санкт-Петербург). С таким незначительным объемом долговой нагрузки Холдинг RBI и его компании («Северный город» и RBI) имеет устойчивое финансовое положение». О новых проектах С началом кризисных явлений в экономике Холдинг RBI скорректировал, но не изменил свою стратегию. «У нас нет приостановленных или «замороженных проектов», все проекты реализуются в плановом режиме (ведется строительство или разработка необходимой документации для старта проекта), - отметил глава RBI. – До конца года мы планируем запустить еще один новый проект в Невском районе. Мы вскоре приступим к его реализации и порадуем наших покупателей хорошим выбором качественных квартир. Новый проект на ул. Шелгунова, д. 5 (общей площадью около 30 000 кв.м) - это дом класса С, который будет построен по стандарту «Квартиры для среднего класса». Многоэтажный (25-27 этажей) будет выполнен по индивидуальному архитектурному проекту. На последних этажах расположатся видовые двухуровневые квартиры с прекрасным видом на панораму Петербурга. В доме также разместится двухуровневый паркинг». Ситуация на рынке первичной недвижимости (массовый и элитный сегменты): в цифрах и графиках Сегмент массового жилья Активность на строительных площадках. В течение 2009 г. темп активности на строительных площадках менялся: с зимы-2009 активность росла, к лету строительные работы велись на 67% строительных площадок. Тем не менее, очевидная тенденция 2009 г. – работа лишь половины всех стройплощадок города.Таблица 1. Доля «активных» строек (по объектам) Период наблюдения Jan.2009 Apr.09 Jul.09 Активные стройки 55% 52% 67% Неактивные стройки 45% 48% 33% Оценить активность строительства помогает и оценка выполненных работ на объекте. Несмотря на то, что на 67% строек отмечена активность, выполнение работ на среднем и высоком уровне зафиксировано лишь на 45% строек от общего количества работающих.Показатели активности на стройках коррелируют с фактическими объемами продаж. У большинства девелоперов нет иных источников финансирования кроме денег дольщиков, и это, безусловно, отражается на реальных работах.К середине 2009 г. строительный сегмент находится в устойчивом равновесии: девелоперы скорректировали свои планы как по выводу в продажу новых объектов, так и по работам на уже начатых стройках. Вывод в продажу новых объектов. Всего за 8 месяцев 2009 г. было выведено в продажу 12 объектов общей площадью около 240 тыс.кв.м. (среднемесячный вывод в продажу 30 тыс.кв.м). Для сравнения: в 2008 г. был выведен в продажу 61 проект общей площадью порядка 1 млн. 600 тысяч кв.м. (среднемесячный вывод около 138 тыс.кв.м.). Таким образом, наблюдается снижение темпов вывода новых объектов что, как следствие, приведет к сокращению товарного запаса и объемов сдачи в 2011 г. С уверенностью можно утверждать, что дефицит предложения очевиден. Сегмент элитного жилья Активность на строительных площадках. По результатам трех замеров строительной активности на элитных объектах выявились следующие тенденции:Таблица 2. Показатели активности на стройках по периодам (по объектам). Период наблюдения Jan.2009 Apr.09 Jul.09 Активные стройки 33% 52% 47% Неактивные стройки 67% 48% 53% В то время как зимой 2009 г. строительство велось на 33% строек, к лету-2009 активны лишь половина строек. Строительство в будущем будет вестись на востребованных рынком объектах с хорошим месторасположением и востребованными характеристиками проекта.Всего на рынке элитной жилой недвижимости представлены 7 объектов, находящихся на нулевом цикле: на части из них ведутся работы, на части – строительство остановлено.У трех девелоперов, начиная с января 2009 г., не ведется строительство ни на одном элитном объекте.Несмотря на то, что летом активность была отмечена на 47 % стройплощадок, однако на среднем и высоком уровне выполнения работ ведутся стройки лишь на 22% строек от общего количества. Большинство объектов элитного рынка строятся невысокими темпами. По сравнению с массовым сегментом активность приблизительно в два раза ниже. Вывод в продажу новых объектов. В 2009 г. на элитном рынке намечается сокращение предложения вследствие сокращения количества выводимых в продажу новых объектов. Среднегодовой вывод новых объектов в продажу в 2008 г. составлял 12 тыс. кв.м. в месяц в то время, как в 2009 г. на основании данных о первых 7 месяцах – 4,0 тыс. кв.м. в месяц. Безусловно, сокращение количества новых проектов впоследствии приведет к сокращению предложения на рынке элитной жилой недвижимости.На сокращение предложения в 2009 г. повлияло и то, что три девелопера остановили продажи в проектах, находящихся на нулевой стадии строительства (3 объекта). Кроме того, ряд объектов выведен из продажи.Однако в 2008 г. не все продукты соответствовали заявленному классу, поэтому 2009 г. можно с уверенностью назвать годом коррекции предложения. Так, в 2008 г. на рынок строительства объектов бизнес-класса пришло несколько девелоперов, имевших ранее опыт только массового строительства. Не все их заявленные проекты выдержали проверку соответствия продукта заявленному классу, и к этому покупателю нужно быть готовым. Справка о компании: Холдинг RBI работает на инвестиционно-строительном рынке с 1993 г. За 16 лет компанией реализовано 50 проектов разного класса общей площадью более 791 000 кв.м. Сегодня в Холдинге развивается несколько направлений деятельности: строительство домов по стандарту «Квартиры для среднего класса» ведет компания «Северный город», проекты в сфере элитного жилья и коммерческой недвижимости реализует компания RBI, эксплуатацию зданий осуществляет «Управление комфортом».
Обновление страницы 22.12.2024 09:04
|
