Внизу рынка

 Но громко о реконцепции строители сообщать не спешат. Как в неофициальных беседах говорят застройщики, подобное заявление будет означать, что те, кто в свое время «купился» на рекламные слоганы, могут почувствовать себя обманутыми. Кроме того, покупатели жилья среднего класса от кризиса пострадали больше всего – в основном, это были менеджеры среднего звена крупных фирм, наемные топ-менеджеры средних компаний и чиновники средней руки. Именно они готовы были платить дополнительные 30–50 тыс. руб. с метра за красивое название и возможность почувствовать себя частью «элиты».

Закономерность кризиса в том, что приобретается все самое дешевое и дорогое. Поэтому серединка (бизнес-класс) «просела» больше всего. Цены на такое жилье за год снизились примерно на 20–30%.

Особенности класса

До сих пор единой общепринятой классификации строящегося жилья в Петербурге, как и в России в целом, не существует. Предложение на рынке жилой недвижимости дифференцировано по соотношению цена-качество. Строительные компании разрабатывают собственные стандарты, согласно которым и позиционируют свои объекты на рынке. Это хорошо видно по тем объяснениям своих классификаций, которые давали «БН» застройщики.

«Характеристики объектов комфорт-класса включают в себя следующие параметры: удобное территориальное расположение, развитую инфраструктуру, обеспечивающую функциональность проживания на территории комплекса. Безусловно, большое внимание уделяется самим квартирам. Оптимальный метраж, удобная планировка, застекленные лоджии создают все необходимые условия для комфортной жизни наших клиентов. Отличие бизнес-класса заключается в более интересном территориальном размещении объектов», – разъясняет Ирина Онищенко, директор департамента инвестиций ЗАО «ЦУН» (холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ»).

Примерно так же мыслит директор по маркетингу компании «МИР недвижимости» Илья Логинов: «Комфорт-класс – это объекты в спальных районах с удачным местоположением (вблизи парков, с хорошей транспортной доступностью), имеющие улучшенные качественные характеристики (дополнительную инженерную инфраструктуру, улучшенную отделку, импортные комплектующие). Примеры таких объектов – «Шуваловские высоты» от компании «Пионер», «Новая династия» – от «ППК», некоторые объекты «ЮИТ» и т.п.».

А в компании «ЮИТ Лентек» похожее определение дают объектам бизнес-класса. «Отличительными чертами жилья бизнес-класса являются удобное месторасположение – в центральной части города (Васильевский остров, Адмиралтейский, Центральный, Петроградский районы) и на прилегающих к ней территориях (в основном это набережные Черной речки, Невы, Московский проспект и крупные парки – Сосновка, Парк Победы); проектное решение должно быть сформировано с учетом требований потенциальных жильцов (просторные квартиры, большие кухни и гостиные, высокие потолки в квартирах, большое количество парковочных мест). Крайне важно качество строительных и отделочных работ», – перечислил генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов.

Цена вопроса

По словам экспертов, по сути своей классификация идет сверху вниз, в зависимости от сокращения затрат на реализацию проекта. «По мере того как экономия возрастает, падает класс жилья. При этом у каждого класса домов есть как постоянные характеристики, так и переменные. Постоянные для бизнес-класса – это хорошее место, качественные строительные и отделочные материалы, удобная планировка квартир, высокие потолки, просторные холлы и лестницы, наличие паркинга. Для комфорт-класса это – близость к метро, качественные материалы, хорошая квартирография», – говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

Возможно, правильней оценивать класс объекта, отталкиваясь от его цены. Практически все эксперты сходятся во мнении, что если квадратный метр стоит от 100 до 150 тыс. руб., то это, скорее всего, жилье бизнес-класса. «Сегодня средняя стоимость квадратного метра объекта бизнес-класса на рынке жилья – 120 тыс. руб. К примеру, стоимость «квадрата» в жилом комплексе «Ориенталь» варьируется от 103 до 149 тыс. руб.», – сообщает Михаил Возиянов.

Владимир Спарак упоминает как объект бизнес-класса дом на Дибуновской улице, 50, где цена квадратного метра – 100 тыс. руб.

«В качестве примера бизнес-класса можно привести жилой комплекс «Финансист» на 27-й линии Васильевского острова. Цены колеблются от 110 до 140 тыс. руб. за кв. м», – уверена руководитель коммерческого управления компании «Петрополь» Алена Милош.

«Средняя стоимость жилья бизнес-класса в спальных районах приходится примерно на 95 тыс. руб. за кв. м, что касается объектов в центре, это уже 130 тыс. руб. за кв. м», – уточнил Илья Логинов.

Меньше диапазон цен по комфорт-классу – для жилья этой категории подавляющее большинство экспертов ограничивают ценовой коридор в 70–90 тыс. руб. за кв. м.

«Чаще всего класс объекта и его позиционирование определяются местоположением. Редко в удачном месте строят и позиционируют откровенный эконом-класс. Кризис повлиял на ценообразование в этих сегментах. Сейчас есть объекты комфорт- и бизнес-классов, которые можно купить по ценам, характерным для жилья эконом-класса. Но это определяется не позиционированием объекта, а необходимостью застройщика привлечь средства в конкретный период», – поясняет Илья Логинов.

Просели

«В большинстве случаев, если дом уже строится или построен, застройщики не понижают его заявленный класс. Перепозиционирование с понижением классности делается для новых проектов, которые только готовятся к запуску. Существующие на рынке дома бизнес-класса не поменяли своих характеристик по сравнению с докризисным периодом. Конечно, сегодня квартиры бизнес-класса подешевели, но это связано не с изменением критериев, а с общим падением цены квадратного метра», – полагает Алена Милош.

Тем не менее продажи жилых объектов бизнес- и комфорт-классов, как признают участники рынка, упали больше по сравнению с показателями в остальных сегментах жилья.

«Закономерность кризиса в том, что приобретается все самое дешевое и дорогое. Поэтому серединка (бизнес-класс) «просела» больше всего. Цены на такое жилье за год снизились примерно на 20–30%. Связано это с ориентацией данного типа квартир на людей с доходом выше среднего, чье положение ухудшилось более всего. Сейчас застройщики, вероятно, откажутся от возведения домов бизнес-класса, и к выходу страны из кризиса мы получим дефицит такого предложения», – рассуждает Владимир Спарак.

«С начала кризиса до начала лета спроса в этом сегменте рынка не было вообще. Но мы отмечаем, что летом внимание к квартирам бизнес-класса появилось, – подчеркивает заместитель генерального директора АН «Бекар» Николай Лавров. – Если до кризиса застройщики сооружали не только то, что востребовано, но и то, что можно продать подороже, то после кризиса в погоне за покупателем они будут вынуждены строго соблюдать требования клиентов. В результате доля объектов эконом-класса возрастет на 20% (до кризиса она составляла около 50% объема предложения), доля объектов бизнес-класса, напротив, сократится на 15%. Эти 15% «переползут» из сегмента бизнес-класса в сегмент комфорт-класса, а некоторые уже существующие объекты будут позиционироваться в классе более низком, чем предполагалось ранее». По его словам, сегментация предложения начнет соответствовать сегментации спроса: 70% объектов, представленных на рынке, будут позиционироваться как эконом-класс, 20% – комфорт-класс, 8% – бизнес-класс и 2% – элит-класс.

Кроме того, полагает Николай Лавров, изменятся требования к объектам жилой недвижимости: «В частности, уменьшится метраж квартир. Наиболее востребованными станут однокомнатные квартиры площадью 30–35 кв. м. Новые проекты будут строиться из более дешевых материалов, с использованием экономичных технологий. Такие меры позволят строительным компаниям сократить себестоимость объектов недвижимости и, соответственно, снизить их цену».

С Николаем Лавровым отчасти согласен Михаил Возиянов: «Сегодня у многих застройщиков объекты из бизнес-класса «превращаются» в комфорт-класс, а из него – в «эконом», что никак не связано с потребностями и спросом со стороны граждан. На такие непопулярные для клиентов меры застройщики идут лишь в силу внутренних факторов. Но потребность покупателей в жилье выше эконом-класса сохраняется, несмотря на экономические сложности».

То есть вопреки сузившимся возможностям большинство участников рынка надеются на сравнительно скорое восстановление спроса. После чего на рынок снова выйдут потребители, готовые платить за статусность жилья.

Автор: Павел Никифоров

Страница от 03.05.2024 19:40