Станислав Азацкий: «Загород» привлек экономных покупателей

– С конца прошлого года рынок загородной недвижимости не может похвастаться заметной активностью. Самым застойным для нас был период декабрь 2008-го – январь 2009 года. Так, по сравнению с августом прошлого года, декабрь был совершенно «непродаваемым»: объем сделок упал примерно в пять раз. В марте спрос немного оживился – объем сделок стал уже только в три раза меньше, чем в августе 2008-го. Сейчас спрос держится примерно на таком же уровне. Пока нельзя сказать, что в нашем сегменте наблюдается заметная активность и идут регулярные продажи. Радует хотя бы то, что потребительский спрос стабилен – в летние месяцы в агентстве проводилось от двух до шести сделок в неделю.  

– Каким объектам отдают предпочтение покупатели?  

 – Чаще всего люди приобретают дома бревенчатые или из клееного бруса. Каменные постройки рассчитаны на постоянное проживание, поэтому их стоимость выше и покупают их хуже. Хотя сделки с такими объектами у нас тоже проходят, их значительно меньше, а сами объекты экспонируются дольше. До кризиса люди часто покупали дома в поселках с хорошо развитой инфраструктурой. Средняя их стоимость держалась на уровне 6–9 млн руб. Сейчас предпочтения по качеству и местоположению загородного жилья остались те же, зато изменились ценовые ожидания покупателей. Так, по старой, «докризисной» цене дом сейчас никто покупать не будет. Собственнику нужно скинуть от 15 до 30% стоимости – только в таком случае он найдет покупателя.  

Приезжие из Мурманской области и других северных регионов России сейчас нередко приобретают недорогие готовые дома за 5–8 млн руб. в качестве места постоянного проживания и регистрации. Но тем не менее это лишь небольшой процент в общей массе сделок. В основном люди покупают жилые объекты за городом для временного проживания и отдыха.   Стабилен спрос и на участки в садоводствах – там сравнительно низкие цены на землю. Одинаково хорошо берут дешевые земельные наделы с садовыми домами и совсем без построек. По моему опыту, участки площадью в шесть соток уже мало кого интересуют. Ликвидные предложения – от десяти соток.  

– Продолжают ли люди покупать землю ради вложения средств?  

– Таких покупателей сейчас почти нет. В основном землю приобретают для собственного использования – как место для отдыха. Но с июня в наше агентство снова стали поступать запросы от строительных организаций на покупку больших земельных массивов под новые проекты.  

– Сохранился ли спрос на дома в коттеджных поселках?  

– Здесь также по большей части продажи идут в коттеджных поселках эконом-класса. Но даже такие объекты берут не очень активно. Объясняется это тем, что обычно застройщики предлагают к продаже дома на этапе строительства. А покупатели не хотят возиться с их «доводкой». Поэтому мы рекомендуем застройщикам, с которыми работаем, доводить объекты хотя бы до чистовой отделки. Только в этом случае они имеют шанс продать их. Застройщики это понимают и, в принципе, готовы тратить средства на отделку. Некоторые из них работают по следующей схеме: предлагают клиенту за определенную сумму сделать в доме ремонт по его желанию. В таком случае стоимость домовладения немного возрастает, зато объекты расходятся лучше.  

– Как идут продажи в сегменте элитной недвижимости?  

– Элитные объекты и раньше продавались трудно и достаточно долго. А сейчас поиск подходящего покупателя растягивается на год и больше. Поэтому можно сказать, что продажи в элитном сегменте сейчас почти встали. Да и мотивы продавцов во всех сегментах рынка существенно изменились. Загородную недвижимость сейчас продают, в основном, владельцы, которым нужно вкладывать деньги в другие предприятия. Скажем, расплачиваться за кредиты и т. д. Те же, кто не испытывает срочной потребности в деньгах, либо сдают свою недвижимость в аренду, либо совсем снимают объекты с продажи.  

– Загородный рынок прихотлив, и некоторые объекты трудно продать даже в спокойное время. Какие сегменты «стоят» сейчас?  

– Не пользуются спросом недостроенные объекты, без внутренней отделки и подведенных коммуникаций. Вариант «под чистовую отделку» еще рассматривается, когда в доме проведены системы отопления, водоснабжения, канализации. Но если надо выполнять сантехнические работы, выравнивать полы, штукатурить стены и так далее, это занимает минимум три месяца. А покупатели не хотят ждать так долго и вкладывать в отделку дополнительные средства. Поэтому они отдают предпочтение полностью готовым домам с земельным участком от 12 соток. Чаще всего сделки совершаются в ценовом диапазоне 5–12 млн руб.   Очень плохо продаются земельные участки без построек. Фактически, цены на землю у нас остались на уровне прошлогодних, понижения не произошло. Поэтому покупают сейчас только земельные участки в садоводствах по низким ценам (от 200 до 500 тыс. руб.) и участки под ИЖС, продавцы которых готовы «снижаться» до 1–1,5 млн руб. Средний срок экспозиции таких объектов – минимум полгода, хотя еще год назад они уходили в срок от трех недель до трех месяцев. А если стоимость участка выше 10 млн руб., срок его экспозиции вырастает до года и больше. Продать сейчас можно только объекты, владельцы которых готовы предоставлять существенные скидки. К примеру, в садоводствах средняя цена надела размером в 6–10 соток еще год назад составляла 800 тыс. – 1,2 млн руб. Сейчас такие участки продаются за 350–600 тыс. руб. Кто остался при прошлогодних ценах, ничего так и не продал.  

– В каких районах Ленобласти сейчас идут наиболее активные продажи?  

– В южных – там ниже ценовой диапазон. И если сравнивать дома одного качества, с одинаковыми по размеру земельными участками, то на юге области такие объекты стоят значительно дешевле. Наибольшим спросом пользуются южные курортные районы – Вырица и Сиверская. Тосненский, Кировский, Волосовский районы Ленинградской области пользуются спросом только за счет своей дешевизны. На недвижимость Карельского перешейка, который традиционно считается престижным районом, спрос большой, но реальных сделок сейчас там на 30% меньше, чем в прошлом году. Связано это с высокими ценами, характерными для этого региона.  

– Виден ли эффект от программ по развитию инженерной инфраструктуры в Ленинградской области? Сказывается ли это на предпочтениях потребителей?  

– В отношении областных дорог видно, что работы ведутся. За последнее время они стали лучше и на юге, и на севере региона. Правда, это касается только основных туристических направлений. Вопрос с коммуникациями застройщики до сих пор решают самостоятельно. Я знаю, программы развития инфраструктуры в области есть, но либо они еще не финансируются, либо финансируются недостаточно. Потому что реальной помощи застройщикам это не приносит. Только когда строители сами приходят к чиновникам, начинаются работы по прокладке коммуникаций, естественно, на деньги инвестора. Территориальные предпочтения потребителей в ближайшее время, я думаю, кардинально не изменятся. Да и экономических предпосылок для роста спроса в других районах области пока нет.  

– В предыдущие годы цены на недвижимость, в том числе и загородную, бурно росли, а наценки достигали 200%. Что происходит с ценами сейчас, готовы ли продавцы «снижаться»?  

– Если собственник хочет продать объект, он готов предоставить покупателю скидку. Не секрет, что сейчас многие собственники по инерции выставляют прошлогодние цены на свои объекты. Получить скидку удается за счет грамотной работы с продавцом – убедить его назначить реальную цену за объект. При каждой покупке в результате торга обычно удается понизить цену еще на 15–30%. То есть если дом выставляют за 12–18 млн руб., приобретают его в итоге за 10–13 млн.   На дома в коттеджных поселках скидку получить сложнее, чем у частных собственников: застройщики изначально закладывают в бизнес-план определенный процент прибыли с каждого коттеджа, поэтому идут на уступки в цене очень неохотно. Но в последнее время даже они стали предоставлять на своих объектах скидки до 10%. С индивидуальными застройщиками договориться легче. Тем более необходимо помнить, что сейчас на рынке – время покупателя. Продаются только дома, владельцы которых готовы снижать стоимость на 15–30%.  

– Привлекают ли покупатели для приобретения домов заемные средства?  

– Да, иногда мы проводим сделки с использованием кредитных средств. Но покупки в кредит на загородном рынке и раньше были редкостью, а сейчас такие операции проходят один раз в полгода. Причина в том, что и банки с большой неохотой предоставляют кредиты на загородную недвижимость (одно время кредиты на земельные участки совсем не выдавались), и граждане опасаются их брать – проценты по кредиту стали выше, и требования к заемщикам ужесточились. Поэтому люди, которые рассчитывали совершить покупку в кредит, временно ушли с рынка. Это привело к тому, что весной наибольшим спросом пользовались дома стоимостью до 10 млн и за 18–25 млн руб. А в среднем ценовом сегменте (объекты за 12–17 млн руб., которые раньше чаще всего покупались с использованием кредитных средств) спроса не было.  

 – Готовы ли продавцы предоставлять рассрочки на свои объекты?  

– Да, рассрочки сейчас предоставляют как частные собственники, так и крупные застройщики. Но этот вариант рассматривается в каждом случае индивидуально. Если дом продается со скидкой, поторговаться на тему рассрочки уже не удастся – придется соглашаться на условия продавца. Многие собственники предоставляют годовую рассрочку выплат, но средний срок – полгода. Индивидуальные продавцы в основном оформляют беспроцентные рассрочки. Застройщики коттеджных поселков тоже готовы предоставить беспроцентную рассрочку платежей. Но в этом случае условия выплат будут довольно жесткими: первый взнос – 30%, остаток вносится ежемесячно равными частями до момента окончания строительства дома. Хотя, как показала практика первых недель сентября, и застройщики коттеджных поселков ведут себя более лояльно в вопросах предоставления всевозможных скидок и при рассмотрении гибких условий платежей.  

 – Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация зимой: что будет со спросом и ценами на загородную недвижимость?  

– Я думаю, что цены на этом рынке и дальше будут постепенно уменьшаться: ценники большинства выставленных на продажу объектов до сих пор завышены на 15–30%. Скорее всего, снижение продлится до следующего лета, пока мы не вернемся к адекватным суммам двухлетней давности. Роста спроса ждать пока не следует – люди не уверены в завтрашнем дне, поэтому не спешат совершать крупные покупки, которые, плюс ко всему, не являются жизненной необходимостью.

Страница от 04.05.2024 05:04