Куда движется выданная ранее ипотека: «просчет» дефолтов.

Но логика процесса не оставляет умы. Буквально на днях был отменен НДС для банков с продажи квартир, и тема выброса дефолтных квартир зазвучала снова. Так как принятая поправка наталкивает на мысль о том, что банки начнут принимать на баланс такие квартиры с целью дальнейшей продажи. Сейчас ипотечные квартиры находятся на забалансовых счетах банков. Чтобы ее продать другому покупателю, банк должен снять обременение, не важно уж тут, с помощью суда или по обоюдному согласию. Теоретически можно продавать и с обременением. Но возникает масса проблем.

Во-первых, обремененная квартира на рынке стоит дешевле, что банку совсем не выгодно. Также обременение значительно сужает круг покупателей, например, частично отсеивая покупателей с РОНО. Значит, прежде чем продавать, надо снять обременение. Но при этом надо определить, кто станет новым собственником. Кроме банка или покупателя – больше некому. Упускаем сейчас сам процесс снятия обременения… Соответственно, собственником может стать и сам банк, а потом либо продавать, либо сдавать в аренду эту квартиру, либо даже предоставить своему сотруднику в качестве ведомственного жилья. Вариантов много. Именно с этой целью банки и освободили от НДС. А вот почему такая спешка – ниже.

Есть и другой плюс освобождения от НДС. Все кредиты банков делятся на несколько степеней рисков. Риск высшей степени ( дефолтные кредиты) создает необходимость в формировании банком дополнительного резерва капитала. А за счет чего? Если же квартира переходит в собственность банка, то решаются сразу две проблемы – снимается риск и необходимость резерва, во-вторых, автоматически растет капитал за счет появления собственности. Да и в третьих, можно подождать повышения цен на недвижимости, сдавая объект аренду. Даже тем же бывшим заемщикам. Чем не привлекательная схема доля банка, для которого продажа обремененной квартиры – реальная проблема, и не только финансовая, но и технологическая?

Теперь о спешке. Дело в том, что снижение цен на рынке недвижимости, по крайней мере, в большинстве регионов, достигло некой критической для банков и заемщиков отметки. Действовать по-старому, т.е. просто продавая обремененный объект, стало просто экономически нецелесообразно. К этому прибавилась и юридическая практика, включающая в себя и процесс « вышибания долгов» с тех, у кого ничего нет, и позицию судов, когда у заемщика «пятеро по лавкам» и нет альтернативного жилья, отсутствие ресурсов и кадров у банков, необходимые затраты на создание специальных отделов по продажам жилья, и куча еще всяких разных «но».

Цифры. Но, помимо кредитной логики, есть еще математические расчеты сумм. Эти расчеты показывают пределы, до которых банкам или заемщикам экономически целесообразно делать те или иные действия в отношении обремененных квартир. Переходим к ним.

Предположим, что речь идет и стандартной квартире-двушке-хрущевке, не в Центре, а где-то во дворах. Таких квартир большинство. В период, когда бралось большинство
ипотечных кредитов, по которым и « вылезают» сейчас дефолты, и когда ставки по этим кредитам были привлекательны, такая квартир стоила около 2300 тыс руб. К справке, сейчас она стоит около 1600 тыс руб, демонстрируя падение цен на 30% относительно времени оформления кредита.

Большинство кредитов, которые оформлялись в то время, и, особенно, финансово подготовленными людьми, которые понимали выгоду стоимости такого заемного капитала по сравнению с изъятием денег из собственного бизнеса, оформлялись с сочетанием кредит\первоначальный платеж как 70\30%. Но для примера посчитаем различные соотношения кредит-взнос. Расчет в тыс. руб, срок кредита 10 лет.:

Цена 2006г Взнос Сумма кредита Ставка % Цена сейчас Соотношение взнос\кредит Ежем. Платеж\% Переплата за 10 лет Сумм ст-ть с %
2300 230 1970 10,5 1600 10\90 29,7\21 1493 3793
2300 900 1400 12 1600 40\60 20\ 13 1010 3310
2300 1600 700 12,5 1600 70\30 10\ 6 505 2805
2300 1150 1150 12 1600 50\50 16,5\ 13 826 3126
2300 700 1600 12 1600 30\70 22,9\ 16 1154 3454

Для любой из 5 ситуаций также верно то, что аннутитетные платежи заемщика за те 2-3 года, что он платит кредит, включали большей частью проценты, чем погашение тела кредита, и проценты составляли примерно 70% платежа в среднем, что отражено в таблице.
Т.е., например, вариант №5 за 3 года заплатил ( читай, потерял в случае продажи) около 560 тыс руб только процентов.
Теперь предположим, что каждый из этих 5 вариантов – дефолтен. На что может претендовать такой дефолтный заемщик в случае продажи его квартиры?
- он теряет уплаченные за 3 года проценты, т.е. практически все платежи, которые он платил – убыток.
- он теряет квартиру.
- максимум – он может рассчитывать на получение разницы между ценой настоящей и суммой остатка кредита. А цена квартиры сейчас – 1600 тыс. руб. Но надо учесть, что продажа обремененной квартиры всегда на 5-10 % дешевле. Т.е. например, уже 1500 тыс. руб.
Вариант взнос\
кредит Потерянные проценты Остаток кредита Перв взнос Цена рыночной продажи Цена факт. продажи Заемщик получает при продаже Заемщик теряет при продаже (%+перв взнос) Сальдо заемщик Переплата в случае полной уплаты кредита за 10 лет
10\90 756 1700 230 1600 1500 0 986 -986 1493
40\60 432 1250 900 1600 1500 250 1332 -1082 1010
70\30 216 570 1600 1600 1500 930 1816 -886 505
50\50 468 1030 1150 1600 1500 470 1618 1148 826
30\70 558 1400 700 1600 1500 100 1258 -1158 1154

К слову: в таблице еще не учтены страховки за 3 года, которые могут составить более 30-40 тыс руб в зависимости от ситуации.

Как видно из таблицы, именно из-за снижения цен на недвижимость, дефолтный заемщик в любом случае теряет гораздо больше, чем если бы продолжал платить кредит и в итоге переплачивает процентов. Причем, настоящий уровень цен выводит в равенство уже вариант с 30% первоначальным взносом.
Вывод для заемщика: при продаже он потеряет больше, и суммы продажи может не хватить уже даже на погашение самого кредита, не говоря уже о возврате первоначального взноса. Как минимум, он теряет уплаченные проценты и разницу в цене квартиры по сравнению с 2006г.
Вывод для банков: но и банку столь же невыгодна теперь такая дефолтная продажа ниже рынка.
Если сумма кредита составляет более 70 % от первоначальной цены, а с учетом дисконта на дефолтные квартиры, то даже 65%, то банк даже не может вернуть оставшуюся невыплаченной сумму кредита!

Т.е. так называемая точка безубыточности банка и заемщика, каждого в своем, правда, смысле, сейчас находится на уровне кредитов с соотношением кредит\взнос 65\35% и продолжает снижаться, повышая уровень риска банков от вообще глобального невозврата таких кредитов с заемщиков, с которых вообще больше нечего взять.
Т.е. сейчас – это тот рубеж кредитов, при котором банки УЖЕ будут вынуждены обращать взыскание на другое имущество. И со снижением цен все меньше становится кредитов, которые позволяют полностью покрыть задолженность за счет продажи.
Т.е. снижение цен, лоббируемое правительством, не говоря уже о чаяниях покупателей, обернулось для банков негативными последствиями.
Банкам приходится искать новые пути работы с дефолтами.

Вернемся к этому вопросу ниже, а сейчас еще упомяну о средней стоимости квадратного метра.
Цена квартиры в нашем примере сейчас находится на среднем уровне в 37,2 тыс руб за кв.м. Для сравнения 1 кв.м. этой квартиры в 2006г стоил около 53 тыс руб за кв.м.
По факту банк может сейчас продать ее за 34,9 тыс руб за кв.м. с учетом торга на обременение.
Некоторое время назад аналитический центр «ЭКСПЕРТ» выстроил кривую инфляционного роста цен, начиная с 2000 г. По сравнению с реальной динамикой:

На графике красной точкой показана цена реальной продажи обремененной квартиры. Т.е., цена приближается к инфляционной ( около 32,5-33 тыс руб\кв.м.)
Если цена на недвижимость будет продолжать падать в том же темпе, что и сейчас ( т.е. около 0,4 % в месяц), то точка пересечения двух графиков будет достигнута менее чем через 3 года. Т..е. банк будет вынужден продавать обремененную квартиру даже ниже инфляционного уровня цен. Какие же выводы из этого следуют:

- продажи обремененных квартир фактически «прогибают» рынок по цене.
- но вопреки ожиданиям позитивных последствий снижения цен, этот процесс приводит к тому, что банки могут понести колоссальные убытки, а сама ипотечная система окажется под вопросом.
- фактически уже сейчас по большинству выданных ранее кредитов банки не могут продажами компенсировать свои убытки и вернуть кредиты
- фактически уже сейчас банки могут продавать квартиры с обременением по цене инфляционного роста. Иным словом, ниже уже некуда. И при сохраняющихся темпах снижения рынка совсем скоро уже не останется ипотечных кредитов с таким соотношением кредит\взнос, чтобы продажа компенсировала затраты.
- банки просто вынуждены вместе с законодателем искать новые пути решения этих проблем. Теперь уже просто чтобы избежать краха ипотечной системы вообще. Рынок недвижимости же теперь живет уже по своим законам, не зависящим ни от будущее ипотеки, ни от ранее выданных кредитов.
Именно поэтому следующие способы могут стать для банков и ипотечной системы спасением:
- перевод дефолтных квартир в счет погашения кредита на свой баланс с последующей продажей, сдачей в аренду и т.п.
- продажа дефолтных кредитов по ставкам, оформленным в 2006-2007 годы новым заемщикам с целью сохранения доходов и не увеличения своих расходов на работу с долгами, взысканиями и невыгодными продажами дефолтных квартир.

Дефолтному же заемщику следует более внимательно отнестись к цифрам, приведенным в таблицах этой статьи, чтобы понять, что в настоящий момент переплата за все годы кредита даже по квартире, купленной 3 года назад по цене на 30 % выше, выгоднее, чем потеря и квартиры и первоначального взноса и уже выплаченных процентов при дефолтной продаже.

Какое же будущее ждет рынок недвижимости - в следующей статье.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» специально для Restate.ru

Генерация страницы 20.05.2024 04:43