Пригородный минимум

Значит, такие объекты на территории комплекса окупиться не смогут, а в кризис подобная инфраструктура скорее минус для поселка и его продавцов, чем плюс.

Еще несколько лет назад девелоперы, собиравшиеся строить коттеджный или малоэтажный поселок, старались придать ему черты клубности, закрытости. Застройщики заверяли, что их обитатели, не выходя за ворота, смогут отдохнуть в поселковых ресторанах, отовариться в местных магазинах, заняться спортом в фитнес-центрах, а детей отдать в построенные тут же детсад и школу. Еще один козырь, который, по мнению продавцов, должны были получить при этом покупатели, - социальная инфраструктура может приносить существенный доход, а следовательно, снижать расходы «поселян» на содержание домов.Сейчас практически нет реализованных проектов с развитой инфраструктурой.   «Чего только не заявляли ранее девелоперы, чтобы привлечь покупателей в коттеджные поселки! Бассейны, спа-салоны, магазины, даже мини-зоопарки. В итоге от большинства объектов застройщики отказываются еще на ранних этапах. Тем более что все равно их строительство запланировано на последней стадии реализации проекта, а до этой стадии большинство нынешних поселков еще не дошли», - отмечает заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.  

Кто-то из девелоперов осознал, что перестарался с инфраструктурой, еще на этапе изучения клиентских интересов. Других отрезвил кризис.   По данным директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрея Уманского, количество сделок на коттеджном рынке в этом году почти вдвое меньше, чем в 2008-м. При этом цены упали на 20-50% - в зависимости от класса. Снижать цены дальше некуда, поэтому застройщики принялись оптимизировать структуру поселков. «Если на раздутом докризисном рынке застройщики строили то, что хотели, то теперь проекты станут намного более продуманными, основанными на анализе рынка, потребностей и возможностей потребителей, так как иначе проекты просто не удастся реализовать. В результате предложение постепенно станет больше соответствовать спросу, и рынок на какое-то время станет более сбалансированным», - говорит Андрей Уманский.   По оценкам экспертов, затраты на нежилую инфраструктуру составляют 10-30% от общего объема инвестиций в проект. Реальная возможность сэкономить. Кроме того, в процессе эксплуатации нежилых объектов обитателям поселков обычно приходится компенсировать часть затрат на их содержание.  

«На сегодняшний день средняя стоимость обслуживания коттеджа, например, в элитной застройке площадью 300 кв. м. составляет 8000-9000 рублей в месяц», - говорит Ольга Трошева. Сюда не входят затраты на коммунальные услуги и обслуживание нерентабельных кафе, магазинов и прочего «нежилья».   Коммерческий директор ООО «Особняк» Илья Андреев отмечает, что «зачастую многие жильцы отказываются пользоваться дополнительными избыточными опциями. В результате возникают сложности с содержанием этих невостребованных объектов». Сама компания «Особняк» для своих загородных поселков выбирает районы с развитой внешней инфраструктурой. «Рядом Сестрорецк, Репино с множеством отличных ресторанов, хороших спортивных клубов и других мест для проведения досуга», - объясняет Илья Андреев скромный инфраструктурный набор коттеджных поселков от «Особняка».  

По минимуму  

По мнению экспертов, сейчас развитая инфраструктура в жилом комплексе – это скорее не плюс, а минус. Например, в комплексе Stella Maris (застройщик – Setl City) на проспекте Динамо сначала предполагалось создать фитнес-центр. Но после опроса клиентов застройщик решил ограничиться бассейном и сауной. «Во-первых, большинство покупателей уже имеют свои предпочтения по фитнес-клубам, салонам, и продолжат пользоваться теми услугами, которыми пользовались и ранее. Во-вторых, дом небольшой, и на фитнес-центр рассчитана была небольшая площадь. То есть там поместилось бы совсем мало тренажеров, и если бы вдруг хотя бы несколько жителей дома решили заняться спортом одновременно, то им было бы тесно и некомфортно», - объясняет Ольга Трошева.   Почти все малоэтажные проекты содержат минимум инфраструктуры. Например, в поселке «Новое Минулово», который возводит ИСК «Константа», предусмотрено только строительство большой детской площадки и продовольственного магазина, а все остальное есть в поселке Щеглово и других соседних пунктах Всеволожского района.  

Примерно такой же набор и у «Рыбацкой деревни» (вблизи деревни Островки того же района), которую построила Setl Group, у «Жемчужины Разлива» под Сестрорецком и «Нового мира» возле Репино (ООО «Особняк»), «Зеленых холмах» вблизи Токсово (ИСК «Содружество»). На территории поселка «Лукоморье» (неподалеку от Колтушей) застройщик холдинг Parabola Group три года назад собирался возвести школу, детский сад, мини-маркет, кафе, ресторан и т.д. Сегодня из этого перечня в презентационных материалах поселка остались лишь ресторан и кафе на его главной площади.   В поселке «Борисово-2» (застройщик «ПулЭкспресс Групп»), рассчитанном на 150 домов, были предусмотрены магазин и кафе. Но, по словам гендиректора УК «ПулЭкспресс» Андрея Бочкова, опыт эксплуатации поселка показал, что эти объекты жителям не нужны, и участок, где они были расположены, пришлось продать. Невостребованными оказались кафе и магазин в поселке «Медное озеро» (застройщик Honka).  

А вот в составе дворцово-паркового ансамбля «Северный Версаль», который в Лахте строит компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», предусмотрен целый пассаж в стиле классических торговых рядов Петербурга. В нем должны разместиться все необходимые, по мнению застройщика, составляющие комфортной жизни: продовольственный мини-маркет, кафе, аптека, медицинский центр, фитнес-клуб и SPA-комплекс.  

Кому нужны магазины и кафе  

Как считает заместитель генерального директора по развитию группы компаний проекта «Кивеннапа» Александр Лебедев, предусматривать развитую инфраструктуру в поселке имеет смысл в трех случаях. Во-первых, тогда, когда он находится далеко от больших населенных пунктов, где есть все необходимые объекты. Во-вторых, если сам поселок достаточно большой, чтобы магазины, кафе и детсад окупились только за счет его обитателей. И в-третьих, если предполагается, что этими объектами будут пользоваться жители близлежащих населенных пунктов.   Потребность в нежилых объектах зависит и от того, как позиционируется объект - как поселок для сезонного или постоянного проживания, а также (в меньшей степени) от класса – эконом или премиум.   УК «ПБЛ Холдинг» приводит общую картину покупательских предпочтений: свыше 80% покупателей хотели бы видеть на территории поселка класса элит SPA-центр и бассейн, 80% — ресторан, 60% предпочитают фитнес-центр, теннисные корты и небольшой супермаркет, больше половины «поселян» хотели бы, чтобы в поселке был детский сад. Наименее востребованными оказались кинотеатр и боулинг — их назвали менее 5% опрошенных.  

С клиентами, претендующими на жилье категории эконом, сложнее. С одной стороны, их запросы скромнее. С другой, такие поселки обычно строятся дальше от города, чем, скажем, «премиальные», и жителей в них значительно больше (как правило, они рассчитаны как минимум на 100 коттеджей). А значит, потребности в инфраструктуре и степень ее окупаемости могут оказаться выше. Поэтому в проектах «экономичных» поселков обычно также присутствуют магазины, кафе, спортивные комплексы, аптеки и даже детские сады. Скажем, в поселке «Павловград», который строят в Павловске несколько компаний («Темп», «Haus-konzept Содружество» и др.), будет возведено 150 коттеджей и 130 таунхаусов. Учитывая высокую населенность, здесь предусмотрено строительство прачечной, химчистки, фитнес-центра, аптеки, медпункта, продовольственных магазинов и детского сада.   «В нашем малоэтажном комплексе «Кивеннапа» будет возведен большой объем социально-бытовой и культурной инфраструктуры. Это торговый комплекс, отделения банка и почты, летний детский лагерь с изучением иностранных языков, школа детского творчества, медицинский пункт, салон красоты и медицинский косметологический центр, комплекс бытового обслуживания, офис заказов и доставки авиа- и железнодорожных билетов, панорамный ресторан и кафе-бистро, станция технического обслуживания, спортивный комплекс, теннисные корты, открытые спортивные и детские игровые площадки, пешеходные и велосипедные дорожки, площадки для катания на лыжах и ватрушках, а также детский сад и частная образовательная школа, так как государственная школа со свободными местами есть только километре от «Кивеннапы». Все перечисленные объекты начнут функционировать ко времени сдачи поселка», - обещает Александр Лебедев. Пользоваться услугами «кивеннапских» кафе и магазинов смогут жители близлежащего муниципального образования «Первомайское сельское поселение».  

ООО «НеваИнвестПроект» всегда изначально проектирует свои объекты так, что вся инфраструктура социального, бытового или развлекательного характера будет функционировать как отдельные бизнес-проекты, ориентированные на самоокупаемость.   Илья Андреев считает, что такая открытость возможна лишь для объектов классов эконом, бизнес и комфорт. «Компания «Особняк» специализируется на строительстве только элитных коттеджных поселков для избранного круга. Концепция наших поселков предполагает создание условий для комфортного проживания, и прежде всего, это обязательно закрытая охраняемая территория. Жильцы рассчитывают на уединение, покой и безопасность, и мы это им гарантируем. Для нас важнее сохранить определенный статус, чем получить дополнительную прибыль от строительства коммерческой недвижимости в составе поселков. Поэтому мы проектируем только те объекты, которые могут быть востребованы жителями поселка. Это детские и спортивные площадки, зоны отдыха. В больших поселках могут быть предусмотрены помещения для мини-маркета или аптеки», - говорит Илья Андреев.  

Впрочем, сейчас невозможно делать какие-то выводы, насколько оправдывает себя строительство дополнительных инфраструктурных объектов в коттеджных комплексах, говорят эксперты. Ни один из них еще не заселен полностью, и их обитатели обычно не живут в поселках круглый год. «Трудно сказать, как будут окупаться коммерческие объекты в малоэтажных поселках. Сейчас практически нет реализованных проектов с развитой инфраструктурой», - отмечает Александр Лебедев. По его мнению, через несколько лет станет ясно, кто из девелоперов окажется в выигрыше.

Страница от 20.05.2024 01:45