Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в октябре 2009
Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд. Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается. В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%. На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв.м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились. Торговая недвижимость. В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв.м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости. При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв.м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул.Мясницкой (1200 кв.м.) и на Никитском бульваре (1680 кв.м.). За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс.кв.м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%. Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв.м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов. Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв.м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на ул.Профсоюзной (416 кв.м., 18150 $/кв.м.), на ул.Тверской-Ямской (590 кв.м., 20300 $/кв.м), на ул.Щербаковской (1050 кв.м., 16900 $/кв.м), на ул.Минской (1400 кв.м., 10700 $/кв.м). Офисная недвижимость Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв.м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%. Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв.м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%. Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв.м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже. Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв.м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской ул. (24500 кв.м., 1200 $/кв.м.), на ул.Тимирязевской (27260 кв.м., 1000 $/кв.м.) и на ул.Кржижановского (35000 кв.м., 2000 $/кв.м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%. Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения. В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв.м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв.м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст.м. Авиаматорной (1500 кв.м., 9300 $/кв.м., действующая нефтебаза) и на ул.Лосиноостровской (4150 кв.м., 3640 $/кв.м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно. Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв.м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на ул.Плющиха (470 кв.м., 15967 $/кв.м.) и на ул.Садовой-Каретной (1100 кв.м., 13000 $/кв.м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на ул.Одоевского (1536 кв.м., 2930 $/кв.м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв.м., 2577 $/кв.м.), ул.Подьемной (4077 кв.м., 981 $/кв.м.) и на ул.Перерва (2600 кв.м., 2564 $/кв.м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%. Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009. Рынок в целом Все сегменты Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2 значение 1 438 12 107 2 891 2,01 4 187 к сентябрю 2009 + 15% + 13% + 9% − 5% + 4% к октябрю 2008 + 3% − 27% + 14% + 11% − 36% Торговые помещения внутри Садового Кольца Торговые внутри СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2 значение 74 389 25 0,34 15 243 к сентябрю 2009 + 37% + 49% + 46% + 7% + 2% к октябрю 2008 − 4% − 27% + 1% + 5% − 28% Торговые помещения вне Садового Кольца Торговые вне СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2 значение 364 1 490 324 0,89 4 592 к сентябрю 2009 + 20% + 36% + 34% + 12% + 2% к октябрю 2008 − 5% − 28% + 13% + 18% − 36% Офисные помещения внутри Садового Кольца Офисные внутри СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2 значение 226 3 421 444 1,97 7 696 к сентябрю 2009 + 10% + 7% + 7% − 3% 0% к октябрю 2008 + 10% − 8% + 74% + 57% − 47% Офисные помещения вне Садового Кольца Офисные вне СК Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2 значение 428 5 228 1 384 3,23 3 777 к сентябрю 2009 + 9% + 9% + 6% − 3% + 3% к октябрю 2008 + 2% − 35% + 8% + 6% − 40% Производственно-складские помещения ПСП Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2 Значение 101 921 561 5,55 1 642 к сентябрю 2009 + 10% + 5% + 1% − 8% + 3% к октябрю 2008 + 12% − 34% + 1% − 10% − 35% Помещения свободного назначения ПСН Количество Общая стоимость, млн. $ Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средневзвешенная цена, $/м2 значение 245 659 152 0,62 4 334 к сентябрю 2009 + 23% + 26% + 33% + 8% − 5% к октябрю 2008 + 7% − 24%
Генерация страницы 05.05.2024 05:55
|
