Антикризисные стратегии в коммерческой недвижимости
Объекты, построенные и введенные в эксплуатацию в успешные годы и накануне кризиса, оказались в ситуации, когда значительная часть площадей простаивает. Как адаптироваться собственникам и управляющим к данной ситуации – об этом и говорили на встрече специалисты. Речь шла не только о гибкой ценовой политике и дифференцированном подходе к клиентам. Николай Пашков директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, отметил важность поиска новых сегментов, которые были бы успешными вопреки кризису. По его наблюдениям, падение в других сегментах сделало интересным сегмент девелопмента в гостиничных проектах, которые характерны долговременным периодом возврата инвестиций. Олег Барков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург, заметил, что сюда относится также и доходная недвижимость. «В сегменте квартир, сдаваемых в аренду доходность здесь невысокая, но она сопоставима с упавшей доходностью в других сегментах, - сказал он. - И здесь является знаковой та большая сделка, которая была объявлена компанией «Строительный трест». Один из фондов приобрел у застройщика большое количество квартир для сдачи в долгосрочную аренду. Этот сегмент начинает системно развиваться». В качестве еще одного варианта были предложены изменения в проектах, изменения функционального назначения. Однако, по наблюдениям девелоперов в области коммерческой недвижимости, с учетом ликвидности участка и уже затраченных на него средств –выигрыш здесь оказывается небольшим. Достаточно популярно сейчас перепрофилирование складов в производственные площади, но к сожалению, очень многие проекты в России не соответствуют своим масштабом тому спросу, который есть на сегодняшний момент на коммерческую недвижимость. Проекты высокого класса переделываются в более демократичные, однако здесь налицо все риски, которые собственник несет при перепланировке. Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга оценки Knight Frank St.Petersburg, подчеркнул, что вопрос реконцепции сейчас поднимается как одно из антикризисных решений: «Например, одно из решений – перепрофилировать офисный центр в медицинский центр. При наличии тех же площадей можно открыть большой диагностический и поликлинический комплекс – нехватка таких объектов ощущается. Изменение более 50% функционального назначения объекта недвижимости должно вести к изменению строительной документации. Конечно, вопрос этот связан с поиском инженерных, коммуникационных решений, с решением проблемы машиномест – это важно, при том, что кризисный бюджет формируется в обрез. Но напомню, если функциональное значение меняется менее чем у 50% площади объекта, проблем в части согласований становится намного меньше. Согласование перепланировок в небольшой зоне помещения похоже на аналогичную процедуру с квартирой, если общая площадь объекта не превышает полутора тысяч квадратных метров. После получения разрешения от муниципальных властей можно начинать строительные работы. Если перепланировки происходят без изменения площади объекта, то единственный документ, который необходим – это градостроительный план». Однако все участники встречи согласились с тем, что иногда наиболее приемлемый путь – это быстро продать объект, не углубляясь в долги и проблемы по эксплуатации в период, когда нет возможности качественно обслуживать помещение. Антон Реутов отметил, что покупатели сейчас проявляют большую осторожность и прагматизм, чем раньше. «Все считают, сколько денег может принести объект в течение 5-10 лет. Как можно продать объект, если это рассматривать как один из способов ухода от рисков. Часто ситуация с продажей объекта возникает, когда объект заложен, - рассказал он. - Проблема номер один - формирование цены объекта. Большинство объектов сегодня продается по завышенной цене – из-за того, что цену диктует ситуация с банком Ведь собственнику необходимо вернуть кредит и все набежавшие проценты. Люди повышают цену на свой объект часто исходя из растущих процентов на свой кредит в банке. Это в корне неправильная стратегия, которая не помогает. Второй момент – определенное право собственности, с которым не должно быть проблем. Инженерно-технические моменты должны быть проработаны и очевидны покупателю». Антикризисные стратегии – это сегодня предмет широкого обсуждения в среде специалистов и творческая возможность для людей, одаренных в области антикризисного менеджмента. И хотя многие обсуждаемые способы спасения офисных квадратных метров более чем спорны (такие, как перепрофилирование в медицинское учреждение, например), однако в конкретной ситуации любой из них может стать средством оставить коммерческое помещение на приемлемом уровне доходности. Елена Горелкина, Restate.ru
Обновление страницы 27.12.2024 18:22
|
