Цены на жилье – как глубоко они упадут?

О том, почему в массовых прогнозах читатели встречают лишь обещание повышения цен, мы уже писали в статье Почему лгут аналитики по недвижимости. В действительности причин для повышения цен на жилье нет, поскольку  мировой кризис продолжается (Почему цены на жилье будут падать). В подобных сложных ситуациях, когда перестают действовать привычные законы,   используется метод сценарных прогнозов.  Суть метода предельно проста: «что будет, если...».

Примерно так сейчас и прогнозируют экономическую ситуацию в мире, поскольку «пузырь» из фьючерсов, опционов и  прочих биржевых «фантиков» привел к краху старой экономической науки. А других «научных» методов прогнозов пока нет.

Что будет с экономикой

Как бы то ни было, «пузырь» в 500 триллионов долларов, который навис над экономической системой как дамоклов меч, гасить все равно надо. Если попытаться это сделать привычными методами, все население планеты должно бесплатно трудиться десять лет. Очевидно, ни этот способ, ни способ, предложенный  «отцом» деривативов  Шоулзом (взорвать рынок деривативов и начать все снова), не проходят.

Поскольку оба ведут к краху всей экономической системы. Но сдувать то «пузырь» все равно как-то надо!  Судя по тем шагам, которые в течение года предпринимают правительства разных стран, ничего лучше, как накачивать собственные экономики деньгами, пока никто не придумал. По сути это означает, что в огромном многотриллионном «пузыре» ставят небольшие (миллиардные) заплатки на особо заметных прорехах.

Если этот способ сработает (на какое-то время), то  мировую экономику ждет «U»-образный сценарий развития. То есть спад, затем медленное сползание, длительное дно, и только потом выход. Вся эта история может затянуться на пять-шесть лет. Об сверхоптимистичном  «V»- сценарии (с быстрым выходом из кризиса) уже  не вспоминают даже сами оптимисты.  Второй возможный сценарий -  это   «W»-образный.  По сути это лишь модификация предыдущего сценария, но на гораздо более длительный период – до 10-12 лет. И третий самый неприятный исход событий – это «L»-образный сценарий. В этом случае о восстановлении экономики придется говорить через десятки лет. И это в лучшем случае, поскольку столь затяжной характер кризиса может повлечь за собой  различные события неэкономического плана. Собственно, рассуждать об «L»-сценарии вообще нет особого смысла, поскольку это сценарий глобальных потрясений, революций и войн. Что и кто останется   в результате такого хода событий, представить довольно трудно. Этот вариант не выгоден никому. Поэтому все (в том числе и те, кто затеял игру в деривативы)  попытаются избежать его. Вопрос в том, что из этого получится.

Анализ профессора бизнес-школы Стерна (Нью-Йоркский университет) Нуриэля Рубини показывает, что падение экономики будет продолжаться, что она попала в лучшем случае в глубокую, жестокую и затяжную рецессию U-образной траектории. Беспрецедентные меры налоговой и «денежно-накачной» стимуляции, как надеется Рубини, предотвратят развитие кризиса по L-образной траектории.  Будем надеяться, что остаются только два вида рецессии: «U» и «W».          

Точка отсчета для России     

Бравурными прогнозами о прохождении дна кризиса переполнены все СМИ. Однако, как считают «альтернативные» экономисты, с нашим кризисом далеко еще не все ясно. По мнению профессора кафедры финансов и отраслевой экономики Российской академии государственной службы при президенте Елены Румянцевой, дно кризиса Россией еще не пройдено. «У нас произошло наслоение мирового финансового кризиса на общеэкономический системный кризис».Директор департамента стратегического анализа аудиторской группы ФБК Игорь Николаев делает из статистики последних месяцев более пессимистический прогноз. «Никакого экономического роста в 2010 году не будет. Какие там 1,6% прироста ВВП (предусмотренные федеральным бюджетом на 2010 год)! Увы, более реалистично ожидать до минус 4% по ВВП».  Да и реальные цифры не подтверждают мифы о конце кризиса.  В то время как Росстат докладывает о продолжении экономического роста, на самом деле «произошло сокращение промышленного производства, инвестиций, строительства, грузооборота, реальной зарплаты, а в ближайшие месяцы может резко ухудшиться ситуация на рынке труда», говорится в материалах Центра макроэкономических исследований Сбербанка.

При таких «стартовых» позициях (U- или W-вариантах развития событий) нам сладко не придется. Предположим, что сработает наиболее оптимистичный мировой сценарий «U». Уже общеизвестно: «чихание» на Западе отзывается у нас жестокой простудой. Не спасет нас тогда и наша газово-нефтяная палочка-выручалочка. Ведь при падении мирового производства нефтяной «пузырь» сдуется очень быстро. И при цене нефти в 15-30 долларов за баррель страна фактически лишится притока  денег. Ну а поскольку собственное производство находится в плачевном состоянии (ведь  структурной перестройки нашей экономики, несмотря на все разговоры, так и  не произошло) и все наши средства мы получали в основном  за счет продажи сырья, то в России нас ждет, по крайней мере, заметно усиленный «U»-сценарий.

И даже этот вариант развития событий для нас можно считать оптимистичным. Какое-то время мы продержимся на тех резервах, которые пока не растащили. Если правительство пойдет на стимулирование спроса, на создание рабочих мест, на модернизацию собственной промышленности, то выход все же просматривается. Но надолго резервов в любом случае не хватит. Как сказал господин Кудрин на недавнем выступлении Академии народного хозяйства при правительстве РФ, «...резервный фонд будет потрачен в 2010 г. даже при цене нефти в $70. Останется ФНБ, но его тоже начнем тратить – сильно повышены пенсии».    

Недвижимость, какой она будет?

При любом сценарии она будет дешеветь и стремиться к уровню реальных доходов в том или ином регионе. Сценарий первый («U») – оптимистичный. В этом случае стоимость жилья будет приближаться к уровню доходов. Очень неплохой «маркер» доходов – это стоимость аренды жилья. По экономическим законам жилье должно стоить примерно как плата за него в течение 100 месяцев. У нас этот показатель пока превышен в разы.Например, в Санкт-Петербурге аренда однокомнатной квартиры стоит в среднем 15 тысяч рублей в месяц. Значит, и квартира должна стоить около 1,5 миллиона, а стоит минимум 2-2,5. Вот ориентир на сегодня. В этом случае нас ждет падение цен на 20-25% в течение года. Но если доходы населения будут падать (а этого не избежать!), то нас, соответственно, ожидает и более глубокое падение цен на жилье – до 30-40%. Единственное утешение -  снижение цен не будет таким резким, как в 1998 году.

Безусловно, к общеэкономическим причинам падения цен надо добавить и факторы, непосредственно воздействующие на рынок недвижимости. Я бы к этой категории отнес ипотечные квартиры с невыплаченными долгами. По одного из аналитических центров, количество заемщиков, которые не смогут полностью и вовремя расплатиться по жилищным кредитам, может достичь 22% от их общего количества. Уже сейчас количество должников выросло до 60 тысяч! Выброс ипотечных квартир на рынок в массовом порядке может еще больше усугубить падение цен. Как долго будет продолжаться падение? Перелом тенденций рассчитывается довольно просто, по «формуле» - год за три. То есть год падения, затем три года восстановления.

Мы падаем уже полтора года, и падение пока не прекратилось. И даже при «оптимистичном сценарии» и окончании мирового кризиса к концу следующего года нас ждет, по крайней мере, очень медленное восстановление экономики в течение 4-8 лет. В этом случае цены на недвижимость (и доходы) будут падать еще полтора-два года, затем последует 3-4-летнее «болото» с незначительными колебаниями цен около «дна». А вот после этого можно ожидать постепенного роста доходов, и, соответственно, роста цен на недвижимость.

Сценарий второй – не слишком оптимистичный. Если  мы в экономике ничего сделать не сможем (или возобладает мировой «W»-сценарий), тогда и нас ждет довольно жесткий «W»-вариант.  То есть небольшие подъемы  будут чередоваться с еще более глубоким падением. При таком развитии ситуации непременно сработает "воронка рецессии", когда сокращение производства и падение доходов в нескольких отраслях потянут за собой и другие отрасли. А это означает дальнейшее падение ВВП, увеличение безработицы, обнищание населения.  Вот в этом случае гиперинфляции вряд ли удастся избежать. И тогда нас ждет обвал цен  на недвижимость. А квадратный метр в обеих столицах может опуститься до дефолтного уровня в 300-400 долларов за метр.

Сценарий третий - пессимистичный.  Это сценарий краха всей мировой экономики. В этом случае цены на недвижимость мало кого будут интересовать. Важнее станут цены на хлеб, соль, спички и сахар.Что касается сегодняшней ситуации, то благодаря усилиям риэлторско-строительного лобби цены на жилье еще какое-то время продержаться на прежнем уровне, а возможно, на какой-то, очень короткий срок, могут даже слегка подрасти. Но всего скорее, «пузырь» надуть не удастся, и падение цен продолжится уже с января. А в течение 2010 года при любом сценарии развития событий они упадут не менее чем на 20-25%.

Сергей Уткин, специально для Restate.ru

Обновление страницы 27.12.2024 19:00