«ТСЖ – войны»: борьба за собственность и деньги
Тем, кому товарищества собственников жилья действительно были необходимы, получить свой дом в управление оказалось очень непросто. Другим же, кому это было совершенно не нужно, ТСЖ практически навязывались. До сих пор «товарищеские» войны продолжаются, но на совершенно разных фронтах и совершенно разных направлениях. Отдайте нам ТСЖ При покупке квартиры в строящемся доме многие покупатели с удивлением узнают, что в их до сих пор недостроенном доме уже есть ТСЖ, для вступления в которое достаточно подписать пару бумаг. И, поскольку деваться некуда, подписывают их, полагая, что существующее товарищество уже занято соблюдением и защитой прав собственников. Знали бы они, как ошибаются. Карманные ТСЖ, которые создаются еще в период строительства, вовсе не предназначены для ублажения собственников, а на первых порах служат инструментом в руках застройщиков для принятия удобных и необходимых для них решений. По мнению Анны М., которая в настоящее время является председателем одного из реальных ТСЖ, от карманных ТСЖ больше вреда, чем пользы, и ТСЖ нужно создавать только тогда, когда у дома появляются реальные хозяева. Настоящие причины создания управляемых застройщиками ТСЖ очевидны: оказание жилищных услуг в новых домах - это хороший и прибыльный бизнес. В отчетах многих строительных компаний города статья доходов от деятельности «своих» ТСЖ занимает отнюдь не последнее место в балансе. И все бы ничего, пусть получают прибыль, но аппетиты управляющих растут не по дням, а по часам. История, которую нам рассказал бывший председатель ТСЖ Валерий Д., может служить учебным пособием для будущих членов ТСЖ. - С самого начала образования товарищества все было более или менее нормально, - рассказывает Валерий, - платили мы относительно немного. Но потом суммы по квартплате стали стремительно расти, и за год платежи увеличилась примерно на 30%. При этом качество услуг заметно ухудшилось. Посчитав реальные расходы на содержание дома и сравнив их с выставляемыми счетами, инициативная группа жильцов, среди которых были представители разных профессий, в том числе и адвокаты, выяснили что каждый владелец переплачивал карманному ТСЖ лишнюю тысячу рублей в месяц, не получая при этом обещанного качества. Несколько позже обнаружились еще и скрытые источники доходов карманного ТСЖ: от сдачи в аренду подвальных помещений, накрутки по водоснабжению, размещения рекламы на доме и т.д. После решения жильцов образовать свое ТСЖ началась настоящая война между жильцами и управляющей компанией за право вести дела. Последовали отключения тепла и воды, лифтов, закрытие консьержных, подделка документов, незаконная приватизация помещений общего пользования, как навешивание замков на распределительные щиты и регуляторы подачи воды и тепла… А количество судебных заседаний перевалило за несколько десятков. Не обошлось даже без вмешательства силовых структур и с той с другой стороны. Тем не менее, через два года борьбы жильцы дома все же выиграли и взяли дело в свои руки. Итоги войны можно подвести достаточно кратко - сейчас в доме все благополучно. Консьержные работают, проводится своевременный ремонт оборудования, снег убирается вовремя. На наш последний наш вопрос Валерию, а стоил ли результат таких титанических усилий, он ответил коротко: по деньгам с четом инфляции мы выиграли относительно немного, но это теперь наш дом, мы застрахованы от произвола наемных управляющих и тратим наши деньги, как считаем нужным. А самое главное, нам нормально живется в этом доме. Остается добавить к этой истории, что в ходе борьбы с застройщиком и его карманным ТСЖ Валерий неоднократно сталкивался с подобными ситуациями и считает, что они типичные для нашего города и многие строители в городе организуют ТСЖ не на благо жильцов, а исключительно ради получения дополнительных доходов. В таких случаях жильцам необходимо с самого начала избавляться от навязанных им строителями ТСЖ. И чем раньше начать борьбу, тем больше шансов на выигрыш. Еще одну причину для скорейшего образования собственного ТСЖ назвали на III Всероссийском совещании по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья. Там фигурировали данные о том, что нередко ТСЖ, сформированное застройщиком, намеренно скрывает существенные строительные недоделки. Если жильцам вовремя не перехватить управление домом, то через несколько лет, когда собственники решат сменить ТСЖ, срок исковой давности по претензиям к застройщику может уже истечь. Не хочу в ТСЖ Совсем иная ситуация складывается со старыми многоквартирными домами. Там местные власти всячески заталкивают жильцов в ТСЖ. С чем это связано? Ну, конечно, опять с деньгами. Но совершенно иными. Дело в том, что согласно статье 154 Жилищного кодекса «капитальный ремонт осуществляется за счет собственника жилищного фонда». Вот и вся разгадка. Образуется ТСЖ в какой-нибудь развалюхе столетней давности, пиши пропало – капремонт за свой счет. При этом государство, изменив Жилищный кодекс, напрочь «забыло» о своих обязанностях и долгах по капремонту за прошедшее время. Ведь взносы на него мы все исправно платим до сих пор. Но тут государство подстраховалось, приняв Федеральный закон № 251 от 29 декабря 2006 года «О внесении изменений в введение в действие нового Жилищного кодекса». В нем говориться, что когда собственность (государственный дом. - Прим. авт.) передается другому собственнику, то все долги прежнего собственника автоматически переходят к этому новому владельцу. Вот так одной маленькой поправкой нас лишили уже внесенных нами же денег на капремонт. И теперь, образуя ТСЖ в старом доме, жильцы принимают на себя обязательства государства по капремонту. Есть, правда, еще одна законодательная зацепка. Как вполне обосновано утверждает депутат Госдумы Галина Хованская, «сейчас по закону о приватизации капремонт должен провести бывший наймодатель - то есть государство. Однако власти об этом обязательстве «забыли». И когда закон о приватизации утратит свою силу, все это ляжет на плечи собственников. Между тем, больше 80 тысяч строений в России это будущие «братские могилы», если немедленно не принять меры. Количество строящегося жилья значительно меньше, чем ветхого. Это настоящее бедствие. И советовать приватизировать квартиру в доме, который через несколько лет пойдет на капремонт, если не будут приняты соответствующие законы, просто страшно. К тому же вскоре грозят повысить местные налоги на жилье. При частной собственности возникают и дополнительные расходы на страхование. Сравним цифры. По данным Минрегионразвития, на «общероссийский» ремонт требуется 10 триллионов рублей. А выделялось 100 миллиардов на снос аварийного жилья и переселение, и 150 миллиардов на капремонт домов». Комментировать цифры занятие бесполезное. Они говорят сами за себя. Так что нежелание жильцов обычных домов не заводить свое ТСЖ не только вполне законно, но и вполне объяснимо. Тем более что реальных денег на капремонт у них нет, и быть не может. Но если денег нет, а дом уже в аварийном состоянии, может быть, власти как-то войдут в положение и сделают ремонт за свой счет? Увы, нет. Наверное, мало кто знает, что государство еще раз успело себя подстраховать от неуступчивых и несостоятельных граждан. Статья 32 Жилищного кодекса все ставит на свои места. В ней говориться, что «Признание … дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления …к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию». То есть получается, если у вас нет денег на капремонт, то здание и квартиру соответственно у вас отнимут. Что же делать жильцам старых домов в подобной ситуации? По мнению сопредседателя Ассоциации территориальных общин и объединений Константина Курбакова, «никаких документов по ТСЖ не подписывать. Если подписывать, то только двусторонний договор конкретного жителя с соответствующей организацией на выполнение коммунальных услуг. Правительство задолжало нам огромные деньги. Зачем же списывать эти деньги? Капитальный ремонт нужно не просить, а требовать. Вплоть до обращения в прокуратуру, в суды. Поэтому создавайте Совет жителей дома, не подписывайте никакой договор по ТСЖ». На III Всероссийском совещании по управлению многоквартирными домами товариществами собственников жилья были отмечены также существенные сопутствующие проблемы. Это создание фиктивных ТСЖ, административное навязывание эфемерных управляющих организаций, государственное рейдерство - отъем общего имущества, саботаж ЖК РФ, саботаж оформления земельных участков при многоквартирных домах и многие другие. Очевидно, что, даже не вступая в ТСЖ и не создавая ТСЖ в старом доме, его жильцы могут стать жертвами многочисленных охотников за их имуществом. Поэтому совет Константина Курбакова о создании Советов жителей дома представляется наиболее верным способом защиты интересов жителей. Разумеется, этот совет нельзя воспринимать как универсальный рецепт. В некоторых ситуациях, когда жильцам удается отстоять свои права на встроенные помещения, подвалы, дома можно сделать даже прибыльными. Особенно в тех случаях, когда они расположены в центре города и уже прошли капремонт. Но это скорее исключение из правил. Сергей Уткин, Restate.ru
Обновление страницы 05.05.2024 06:55
|
